Micro-BIC ou régime réel en LMNP comment choisir
En location meublée non professionnelle, deux régimes d'imposition sont possibles : le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire, et le régime réel, qui déduit vos charges et l'amortissement du bien. Le bon choix dépend surtout de votre niveau de charges.
L'essentiel
- Micro-BIC : vous déclarez les recettes encaissées, l'administration applique un abattement forfaitaire (50 % pour un meublé de tourisme classé, 30 % pour un non classé). Aucune charge réelle déduite.
- Régime réel : vous déduisez les charges réelles et l'amortissement du bien et du mobilier. Plus de comptabilité, mais souvent moins d'impôt.
- Règle simple : si vos charges réelles + amortissement dépassent l'abattement forfaitaire, le réel est plus avantageux.
- Cas typiques où le réel gagne : achat récent, emprunt en cours, travaux. Cas où le micro suffit : bien ancien payé comptant, peu de charges.
Le micro-BIC : simple mais forfaitaire
Au micro, vous ne tenez pas de comptabilité d'engagement. Vous déclarez le chiffre d'affaires réellement encaissé, et l'abattement forfaitaire est censé couvrir toutes vos charges. Vous ne déduisez donc ni l'amortissement, ni les intérêts d'emprunt, ni les travaux.
La seule obligation comptable est le livre des recettes (article 50-0 du CGI) : date, montant, client, mode de règlement pour chaque encaissement. Comment Colibri-Soft le tient automatiquement.
Le micro n'est possible qu'en dessous d'un seuil de recettes, et l'abattement dépend du classement du logement, deux points traités dans le guide seuils et abattements du micro-BIC meublé de tourisme.
Le régime réel : plus de travail, souvent moins d'impôt
Au réel, l'impôt porte sur le résultat : recettes encaissées, moins les charges déductibles (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, charges de copropriété, honoraires, petit entretien...), moins l'amortissement du bien (hors terrain) et du mobilier.
L'amortissement est l'atout du réel : il réduit le résultat imposable sans sortie de trésorerie. Il ne peut pas créer ni aggraver un déficit (art. 39 C du CGI). La part non utilisée se reporte sans limite de durée. En contrepartie : une comptabilité commerciale, la liasse fiscale 2031 et ses annexes 2033, et un suivi recettes-dépenses rigoureux. Le détail des formulaires est dans le guide déclaration LMNP : 2042-C-PRO ou liasse 2031.
Comment trancher
Comparez, pour une année pleine, deux montants : d'un côté l'abattement forfaitaire du micro (50 % ou 30 % de vos recettes selon le classement), de l'autre le total de vos charges réelles et amortissement déductibles au réel.
Si le second dépasse le premier, le réel réduit davantage votre base imposable. C'est presque toujours le cas les premières années après un achat à crédit, ou après des travaux. À l'inverse, pour un bien ancien détenu depuis longtemps, payé comptant, avec peu de charges et un petit chiffre d'affaires, le micro reste souvent le plus rentable une fois le surcoût de gestion pris en compte.
Micro-BIC : abattement 50 % → base imposable 9 000 €.
Réel : 3 000 € de charges courantes + 3 500 € d'intérêts d'emprunt + 6 000 € d'amortissement = 12 500 € déduits → base imposable 5 500 €.
Ici le réel est plus avantageux. Sans emprunt ni amortissement significatif, le micro (9 000 €) l'emporterait. Les montants sont illustratifs, votre calcul dépend de votre bien.
Comment on change de régime
Vous êtes au micro par défaut si vous êtes sous le seuil. Pour opter pour le réel, il faut formuler l'option auprès de l'administration dans un délai précis (à vérifier pour votre année : elle se formule en général en début d'année, ou avec la première déclaration pour un début d'activité). L'option est valable un an et reconduite tacitement. Pour en sortir, il faut la dénoncer dans le même délai.
Dans l'autre sens, vous quittez le micro automatiquement si vous dépassez le seuil de recettes (selon les règles de franchissement en vigueur). Colibri-Soft gère les deux régimes : vous ne changez pas d'outil si vous basculez.
Questions fréquentes
Le réel, c'est forcément un expert-comptable ?
Ce n'est pas obligatoire, mais la liasse 2031 / 2033 et le calcul des amortissements sont techniques. Beaucoup de loueurs au réel passent par un comptable ou une plateforme spécialisée, à qui ils fournissent des données déjà rapprochées.
Peut-on cumuler micro pour un bien et réel pour un autre ?
Non. Le régime s'applique à l'ensemble de votre activité de location meublée non professionnelle, pas bien par bien.
L'option pour le réel est-elle irréversible ?
Non. Elle est valable un an, reconduite tacitement, et peut être dénoncée dans le délai applicable.
Le régime change quelque chose à la revente ?
Oui : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, dans le cas d'un LMNP au réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. C'est un paramètre à intégrer dans la décision (voir le guide seuils et abattements).
À lire aussi
- Seuils et abattements du micro-BIC meublé de tourisme : les plafonds 77 700 € / 15 000 € et les abattements 50 % / 30 % qui décident si le micro reste possible.
- Déclaration LMNP : 2042-C-PRO ou liasse 2031 : quel formulaire pour chaque régime, une fois le choix fait.
- Taxe de séjour : qui la collecte : ce qui n'entre pas dans vos recettes imposables, quel que soit le régime.
- Le livre des recettes micro-BIC automatique : comment Colibri-Soft le tient à partir de vos imports.
Sources officielles
- Article 50-0 du CGI : régime des micro-entreprises, seuils et abattements. Légifrance.
- BOI-BIC-CHAMP-40-20 : régime fiscal des locations meublées. BOFiP.
- BOI-BIC-DECLA-10-30 : option pour un régime réel d'imposition. BOFiP.
- Location meublée : micro-BIC et régime réel. impots.gouv.fr.
Le suivi qui alimente les deux régimes
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